POSSO VENDERE UNA PRIMA CASA ? ECCO SVELATO IL DUBBIO AMLETICO DI MOLTI
” Essere, o non essere, questo è il dilemma: se sia più nobile nella mente soffrire i colpi di fionda e i dardi dell’oltraggiosa fortuna o prendere le armi contro un mare di affanni e, contrastandoli, porre loro fine? Morire, dormire… nient’altro, e con un sonno dire che poniamo fine al dolore del cuore e ai mille tumulti naturali di cui è erede la carne: è una conclusione da desiderarsi devotamente. Morire, dormire. Dormire, forse sognare. Sì, qui è l’ostacolo, perché in quel sonno di morte quali sogni possano venire dopo che ci siamo cavati di dosso questo groviglio mortale deve farci riflettere.”
Chi più chi meno ha sentito pronunciare queste parole tratte dall’AMLETO di William Shakespeare in cui il dubbio di fare o non fare impedisce ad Amleto di agire.
Nel nostro settore, quello immobiliare, la stessa indecisione, quella di cambiare casa vendendo l’attuale per acquistarne una nuova, attanaglia i venditori con un dubbio amletico.
POSSO O NON POSSO VENDERE L’ABITAZIONE ACQUISTATA CON LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA.
Prima di rispondere a questa domanda dobbiamo capire cosa si intende quando si parla di agevolazioni prima casa.
Le agevolazioni prima casa sono sostanzialmente agevolazioni economiche basate su uno sconto applicato alle IMPOSTE O ALL’IVA dovuta allo stato.
Difatti le aliquote che vengono applicate sul VALORE dell’immobile o sul prezzo pagato, a seconda di chi vende, che potrebbe essere un privato o un’impresa, sono ridotte rispetto all’aliquote base che sono del 9% o del 10% a cui aggiungere le imposte catastali e ipotecarie.
Dal 1 gennaio 2014 le nuove aliquote applicate, per l’acquisto della prima casa sono, il 2% se acquisto da privato e 4% se acquisto da impresa.
Se vuoi approfondire i costi leggi questo articolo
Non sempre si può però beneficiare delle agevolazioni prima casa.
PER BENEFICIARE DELLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA C’E LA NECESSITA’ DI AVERE I SEGUENTI REQUISITI O CONDIZIONI
- l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza (o se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende) o, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile deve essere acquisito come prima casa sul territorio italiano;
- l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le predette (o altre) agevolazioni.
Non tutte le abitazioni possono essere acquistate usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa. Solo quelle appartenenti a queste categorie catastali possono applicare le aliquote ridotte:
- A/2(abitazioni di tipo civile)
- A/3(abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11(abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).
Si può vendere un abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa ?
La risposta è SI.
Basta tenere presente le due seguenti condizioni, che si differenziano sostanzialmente nel caso la vendita avvenga primo o dopo i 5 anni dalla data di acquisto:
VENDO DOPO I 5 ANNI DALLA DATA DI ACQUISTO
Se vendi la casa acquistata con le agevolazioni dopo i 5 anni dalla data di acquisto non c’è nessun problema. Avrai la possibilità di riacquistare una casa in futuro usufruendo dell agevolazioni prima casa. Inoltre se il riacquisto lo fai entro 12 mesi dalla vendita usufrui anche del credito di imposta.
VENDO PRIMA DI 5 ANNI DALLA DATA DI ACQUISTO
In questo caso la cosa si fà più complessa ( non più di tanto) se vendi prima dei 5 anni .
La vendita o cessione dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto, di base, fa venire meno il diritto alle agevolazioni fiscali, causando la decadenza dal beneficio e determina l’applicazione delle imposte ordinarie, con una sanzione pari al 30 % dell’importo non pagato.
Pertanto dovrai pagare la differenza tra la percentuale pagata e quella intera ( 7% o 6%) oltre alla sanzione.
Altro problema riguarda la tassazione dell’eventuale plusvalenza che farete sulla vendita.
Cosa vuol dire?
La plusvalenza è la differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello a cui comprate . Questa differenza è tassabile.
In entrambi i casi posso evitare di pagare sanzioni o perdere le agevolazioni
Provvedendo , entro un anno, a riacquistare un altro immobile destinato a casa di abitazione.
Infatti nel caso di vendita della prima casa prima dei 5 anni, acquistando una nuova prima casa, entro 12 mesi dalla vendita , sono fatti salvi i benefici prima casa sempre ché si riacquisti in Italia o anche in uno stato della Comunità Europea un altro immobile .
In questo tipo di operazione di vendita e successivo riacquisto entro l’anno produce un credito di imposta pari all’IVA o all’imposta di registro pagata sul primo acquisto.
Questo credito è utilizzabile in diminuzione dell’imposta dovuta sul momento del secondo acquisto (tale credito non è comunque rimborsabile).
Esempio :
- Vendo immobile che mi genera un credito di imposta di euro 2.500,00 ( imposta versata al momento dell’acquisto);
- Acquisto un nuovo immobile e l’imposta di registro da pagare è di euro 3.560,00 ;
- Imposta che dovrò versare è di euro 1,060,00 ( 3.560,00 – 2.500,00 = 1.060,00)
Esclusione dalla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa
Una cosa molto importante per sapere se è dovuta la tassazione sulla plusvalenza è conoscere il tempo effettivo in cui potete dimostrare di aver abitato la vostra casa.
Infatti la normativa prevede che nel caso abbiate abitato la vostra casa per la maggior parte del tempo ( 50% + 1 giorno) tra la data di acquisto e la data di vendita la plusvalenza non sarà tassata.
Concludendo conoscere le dinamiche e le normative che regolano la compravendita immobiliare ti permette di risparmiare soldi e di non commettere errori.
Affidandoti ad un professionista che si occupa solo di immobili residenziali sei sicuro di dormire sonni tranquilli.
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